भारत में शहरी बुनियादी ढांचा परियोजनाएं ऐतिहासिक रूप से भूमि अधिग्रहण पर निर्भर रही हैं। यह प्रक्रिया तेजी से जटिल और वित्तीय रूप से बोझिल हो गई है, खासकर भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन में उचित मुआवजा और पारदर्शिता का अधिकार अधिनियम, 2013 के अधिनियमन के बाद। भूमि अधिग्रहण की सीमाएं संरचनात्मक और प्रक्रियात्मक दोनों हैं। 2013 अधिनियम से पहले भी, अधिग्रहण प्रक्रियाएँ समय लेने वाली थीं और अक्सर विवादित होती थीं। 2013 के बाद, पुनर्वास और पुनर्वास प्रावधानों को शामिल करने से वित्तीय दायित्वों में और वृद्धि हुई है, जिससे शहरी बुनियादी ढांचे के लिए बड़े पैमाने पर अधिग्रहण तेजी से अव्यवहार्य हो गया है। इसके परिणामस्वरूप नियोजित बुनियादी ढांचे और उसके कार्यान्वयन के बीच अंतर बढ़ गया है। भूमि जुटाने में असमर्थता के कारण योजनाएँ प्रायः क्रियान्वित नहीं हो पातीं।

पूलिंग भूमि पर

जबकि राज्यों ने विभिन्न समाधानों की कोशिश की है, भूमि पूलिंग तंत्र, विशेष रूप से टाउन प्लानिंग (टीपी) योजनाएं, एक व्यवहार्य विकल्प के रूप में उभरी हैं। लैंड पूलिंग मॉडल में, भूमि मालिक बुनियादी ढांचे के विकास के लिए स्वेच्छा से भूमि का योगदान करते हैं और बदले में सेवा प्राप्त भूमि का एक हिस्सा प्राप्त करते हैं। यह विधि अनिवार्य अधिग्रहण की आवश्यकता को कम करती है और हितधारकों के बीच विकास लाभ वितरित करती है।

टीपी योजना, जिसे व्यापक रूप से गुजरात और महाराष्ट्र में लागू किया गया है, भारत में सबसे सफल लैंड-पूलिंग मॉडल में से एक है। इस मॉडल के तहत, भूमि मालिक स्वेच्छा से आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों के लिए सड़क, पार्क, सार्वजनिक सुविधाएं और आवास जैसे बुनियादी ढांचे प्रदान करने के लिए अपनी भूमि का लगभग 25-40% योगदान देते हैं। शेष भूमि (60-75%) उन्हें पुनर्गठित भूखंडों के रूप में लौटा दी जाती है जो बेहतर आकार, सेवायुक्त और अधिक मूल्यवान हैं। यह विधि भूमि संयोजन, बुनियादी ढांचे प्रावधानों और लागत वसूली को एकीकृत करती है।

टीपी योजना की एक प्रमुख ताकत इसका सहभागी, जन-केंद्रित दृष्टिकोण है। यह आर्थिक रूप से भी आत्मनिर्भर है, क्योंकि भूमि मालिकों से वृद्धिशील शुल्क अग्रिम भुगतान के बजाय विकास के दौरान वसूल किया जाता है। भूमि अधिग्रहण की तुलना में, टीपी योजनाएं विस्थापन को कम करती हैं, समान लाभ-बंटवारा सुनिश्चित करती हैं, और पर्यावरण की दृष्टि से संवेदनशील क्षेत्रों को संरक्षित करते हुए तेजी से शहरी विकास को सक्षम बनाती हैं। इसकी क्षमता को पहचानते हुए, भारत सरकार ने 2019 से टीपी योजनाओं को बढ़ावा दिया है।

हालाँकि, लैंड पूलिंग कोई नया विचार नहीं है। उदाहरण के लिए, गुजरात में, इसे लगभग 100 साल पहले पेश किया गया था और गुजरात टाउन प्लानिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट एक्ट, 1976 के तहत औपचारिक रूप दिया गया था। और समय के साथ, गुजरात में, अहमदाबाद, सूरत, राजकोट, वडोदरा और गांधीनगर में 1,000 वर्ग किमी से अधिक की योजना टीपी योजनाओं के माध्यम से बनाई गई है।

लेकिन गुजरात के विपरीत, महाराष्ट्र समय के साथ टीपी योजनाओं को सक्षम करने के लिए अपने वैधानिक प्रावधानों को अद्यतन करने में विफल रहा। हालाँकि, पुणे और मुंबई महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरण ने हाल ही में शहर के परिधीय क्षेत्रों में बुनियादी ढाँचा और सेवायुक्त भूमि प्रदान करने के लिए इस मॉडल को फिर से अपनाया है।

अनुकरणीय मॉडल

जबकि अन्य राज्यों ने इस मॉडल को लागू करने की कोशिश की है, लेकिन यह आसान नहीं रहा है। उदाहरण के लिए, गुवाहाटी में, भले ही गुवाहाटी महानगर विकास प्राधिकरण अधिनियम, 1985 में विकास योजनाओं की तैयारी और कार्यान्वयन के प्रावधान शामिल थे, लेकिन इसमें भूमि विनियोग और संस्थागत भूमिकाओं के प्रतिशत सहित महत्वपूर्ण पहलुओं पर स्पष्टता का अभाव था। एक समान रूप से महत्वपूर्ण चुनौती डिजीटल भूमि रिकॉर्ड की अनुपस्थिति थी; गुवाहाटी में भूमि रिकॉर्ड मैन्युअल रूप से बनाए रखा जाता था। इसके अतिरिक्त, राजस्व रिकॉर्ड और जमीनी स्थितियों के बीच विसंगतियां देखी गईं।

इसे संबोधित करने के लिए, समय लेने वाली संयुक्त माप सर्वेक्षण करने के बजाय, मौजूदा मानचित्र को वैसे ही रखा गया था, और अंतिम भूखंड आवंटन राजस्व रिकॉर्ड में निर्दिष्ट भूमि क्षेत्रों के आधार पर किया गया था। इससे योजना तैयार करने में लगने वाला समय काफी कम हो गया। योजना को अधिक स्वीकार्य बनाने के लिए भूमि मालिकों के योगदान को कम करना एक और महत्वपूर्ण निर्णय था। निजी भूस्वामियों को अपनी भूमि का केवल 12-15% योगदान करने के लिए कहा गया था, जबकि सामान्यतः यह योगदान 35-45% होता था। इसका उपयोग मुख्य रूप से सड़क बुनियादी ढांचे के लिए किया गया था।

राजस्थान में, भूमि पूलिंग को 2016 से पहले ही वैधानिक प्रावधानों में मान्यता दे दी गई थी। हालांकि, अनुभव की कमी के कारण वे बाधित थे। अब, यह सुनिश्चित करने के लिए कि भूमि मालिकों पर वित्तीय बोझ प्रबंधनीय बना रहे, राज्य में भूमि-मूल्य गणना में संशोधन किए जा रहे हैं। सरकार ने लागत का एक हिस्सा वहन कर लिया है, जिससे योजना अधिक न्यायसंगत और आकर्षक बन गई है।

तमिलनाडु, मध्य प्रदेश और दिल्ली जैसे राज्य जो भूमि पूलिंग में उतरने ही वाले हैं, उन्हें भी पारंपरिक दृष्टिकोण से परे जाना होगा। उनकी चुनौती सबसे पहले भूमिधारकों को समझाने, लाभों के बारे में बताने और दृष्टिकोण को प्रासंगिक बनाने की है। विशेष रूप से, भूमि-पूलिंग आवश्यकताओं पर कानून, समायोजित भूमि-योगदान तंत्र और न्यायसंगत वित्तीय मॉडल जैसे कारक सामूहिक रूप से टीपी योजनाओं की सफलता का निर्धारण करेंगे।

अमित गोटेचा एक शहरी योजनाकार हैं जो विभिन्न राज्य सरकारों को नगर नियोजन योजनाओं पर सलाह देते हैं

प्रकाशित – 03 जून, 2026 01:05 पूर्वाह्न IST